“RESMİ ŞEKİLDE DÜZENLENEN GAYRİMENKUL SATIŞ VAADİ SÖZLEŞMELERİ” ile “ÖN ÖDEMELİ KONUT SATIŞ SÖZLEŞMELERİ”NDE DAMGA VERGİSİ ORANI SIFIRLANMIŞTIR.
Binde 9,48 olarak uygulanan “resmi şekilde düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri” ile “Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında düzenlenenön ödemeli konut satış sözleşmeleri” ne aitdamga vergisi oranı, 2017/9759 karar sayılı bakanlar kurulu kararının yayımlandığı 03 Şubat 2017 tarihinden itibarensıfır olarak uygulanacaktır.
Bir taşınmazı -örneğin bir arsayı, apartman dairesini veya dükkânı- satın almak istediğinizde, ancak bu satışın hemen değil, ileri bir tarihte yapılması, bununla birlikte tarafların bu anlaşmayla bağlı olması gerektiğinde, taşınmaz satış vaadi, başka bir deyişle, gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapılması, sıklıkla başvurulan bir yoldur.
Satış vaadi sözleşmesi, ilgilisine ayni hak değil sadece kişisel hak sağlar. Taraflar arasında düzenlenmiş olan satış vaadi sözleşmesinin tapu kütüğüne şerh edilmesini taraflarından herhangi biri talep edebilir. Sözleşme noterde usulüne uygun olarak düzenlendiği takdirde tapu kütüğüne şerh edilmese dahi geçerlidir. Lakin bu durumda satış vaadi sözleşmesi ile kendisine taşınmazın satılacağı taahhüt edilen kişi tapu kütüğündeki kayıtlara dayanarak işlem yapan üçüncü kişilere karşı herhangi bir hak iddiasında bulunamaz. Sözleşme tapuya şerh edildiği takdirde, kişisel hak güçlenecek ve üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilinecektir. Tapu Kanunu’nun 26/6’ncı maddesine göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuda şerh edilmesinden itibaren beş yıl içerisinde satış, haciz, ipotek işlemleri yapılamaz ve benzer irtifak hakları tapuya tescil edilemez. Tapuya şerh edilen satış vaadi sözleşmesi on sene süre ile hüküm ve sonuç doğurmaya devam edecektir.
Gerek taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin, gerekse taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren diğer tüm sözleşmelerin ortak noktası,bu sözleşmelerin yasa gereği resmî şekilde yapılması zorunluluğudur.
Türk Medeni Kanunu’nun 706. maddesi: “Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmî şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.” hükmüne amirdir.
2644 sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi taşınmaz satışları için tapu sicil muhafız ya da memurlarını yetkili kılmışken, 1512 sayılı Noterlik Kanununun 60/3 ve 89. maddeleri taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterlerce düzenleme şeklinde (resen) yapılacağı kuralını getirmiştir.
Tüm bu yasal düzenlemelerden anlaşılmaktadır ki,taşınmaz mülkiyeti devri borcu doğuran tüm sözleşmelerin, tapu sicilinde veya noterlerde düzenleme şeklinde yapılması bir geçerlilik şartıdır.
Nitekim Türk Borçlar Kanunu’nun 12/2. maddesinde “Kanunda sözleşmeler için öngörülen şekil, kural olarak geçerlilik şeklidir. Öngörülen şekle uyulmaksızın kurulan sözleşmeler hüküm doğurmaz.” denilmektedir.
Demek ki, adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi veya taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren herhangi bir inşaat sözleşmesi geçersizdir.
Adi yazılı şekilde yapılan bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, hukuken geçersiz olması riskini taşımasına rağmen uygulamada bu sözleşmelerin sıklıkla adi yazılı olarak yapıldığı, noterde yapılmadığı görülmektedir. Keza damga vergisi ve noter harçlarından kaçınılmaktadır. İşte bu düzenlemeyle taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin noterde yapılmasının yolu açılmaktadır.
Artık noterde yapılan taşınmaz satış vaadi ve ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde damga vergisi alınmayacağından –sadece noter harcı alınacağından- bu sözleşmelerin noterden yapılmasında gerek alıcı ve gerekse de satıcı açısından büyük fayda bulunmaktadır. Bu düzenleme öncesinde bu sözleşmelerin noterde yapılmasında, satış bedeli 300.000 TL olan bir taşınmazda yaklaşık 6.000 TL noter ödemesi (damga, harç vb.) yapılmaktayken, bu düzenleme sonrası noter masrafı (harç vb.) yaklaşık 1.000 TL ye düşmüştür.
Noterlerde yapılantaşınmaz satış vaadi ve ön ödemeli konut satış sözleşmeleri,taraflar arasındaki uyuşmazlıkları azaltacak, vatandaşların gerek maddi gerekse manevi zararlara ve hak kayıplarına uğramasını engellemiş olacaktır.
